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文：阿信 2023年各区新盘系列稿，今天来聊聊宇宙中心天河区。 天河区今年的这波地，可谓是新出靓货+老树开花的组合拳，先看看明细。 有鸽了好多好多年的保利天御、世纪金源东莞庄项目，有去年拍地的新地沥青搅拌厂地块、中铁物流园地块。 选几个项目来讲讲。 1、保利天御冼村旧改从09年被纳入改造机会，投资金额高达150亿。 这个项目折腾了非常久，一方面是冼村所在广州中轴线，具有战略性意义，另一方面旧改牵涉村民、ZF等等多方意见，要不断沟通比较耗时。 但是近年来已经回迁房一、三、四、五、六期已经摇珠分房，住宅新项目保利天御也终于要入市了。 △by广州房产，摄自2021年12月 地段决定了这个盘不愁卖，很有可能比琶洲南还抢手，因为珠城核心区已经非常久没有新的一手住宅了。 项目位于珠城的中部，周边都是耸立写字楼群和高端商场、省一级学校，旁边就是18号线、13号线（在建中）冼村站。 从地段来看，妥妥的广州第一梯队，必定能吸引金字塔顶端壕们的目光。 按照之前流出的规划图，保利天御将建1栋商业、3栋办公楼、3栋住宅，其中住宅为超高层建筑，总层数高达54层。 整个社区呈现围合式的设计，就是为了凹出更多的园林，毕竟这个价位的项目，单单只有几栋单体楼就展现不出身价。 根据先前项目流出的户型，保利天御设置建面240-450㎡户型，目前吹风18万+/㎡，预计上车门槛要4500万+，最大的面积要接近一个亿。 吹风18万/㎡是否合理呢？主要看看周边的竞品，参考2022年珠城200+平大面积二手成交价，各个新项目的价格如下： 标杆项目侨鑫汇悦台成交价26-30万/㎡，网红盘大平层公寓天銮15-17万/㎡，以上两个项目有江景的加持。 参考竞品，保利天御更靠近18号线，而且是目前最新的产品，而且是住宅属性，价格与天銮略高是比较合理的水平。 保利天御快的话，上半年就可以和大家见面了。 2、新城市领院项目位于东圃板块，也是金融城的北部，在金融城的辐射范围内。 但东圃板块嘛，终究非天河的重点板块，目前发展比较慢，周边的城市界面比较一般。 项目占地面积约2.6万㎡，地块面积小，但这个项目的卖点在于他的产品非常稀缺。 1栋是18层的洋房，产品涵盖平层和复式，2、3栋是4-5层的叠墅158-210㎡，是的在天河还有叠墅卖！整个项目的货量只有80套。 叠墅+低密的社区，在天河这个地段，就是豪宅的定位，想必会吸引很多壕们的关注，毕竟广州市中心大平层不是没得挑，但是复式产品就很稀缺，叠墅就更更更稀缺了。 项目曾流出一部分效果图，可以看看社区的组成。 来看下价格，目前项目周边无一手可对标竞品，周边二手主要以老旧小区为主，唯一可对标的是网红盘兰亭盛荟，目前二手市场在售约8-9万/㎡. △图by贝壳 由于兰亭盛荟为刚需刚改定位，而且在环城高速旁受噪音影响，新城市领院豪宅定位，加上无明显硬伤，平层单价破10万/㎡应该问题不大。 虽然项目在天河，但周边的城市界面比较一般，配套也说不上高端，项目的叠墅和复式因为稀缺，关注的人应该不少，但平层在市场上的对比还是比较多。 新城市集团还有很多内部员工，依靠内部认购叠墅与复式流于市场的货应该不多。 3、世纪金源天河源筑当年东莞庄项目可是阳光城和当代引以为傲的项目，时过境迁，历经几手，终于落在世纪金源手上。 要知道现在还能转手卖掉的项目，只有整合数素质还不错，才会有开发商愿意接手。东莞庄项目的成功转手，主要是几个原因。 其一，地段好，所在天河北，踩在广州城市中轴之上。 其二，交通通达，配套成熟，3号线、3号线北延线、6号线在项目1km范围内都有站点，而且在老城区内，公交等还是比较通达的。 而且靠近华工、华农等学府，浓浓的学府气息，基本的生活配套也在步行可达的范围内。想要高端的商场，开个车15min左右即可到达珠城核心。 其三，一手断供，二手破旧，置换需求强。 五山板块算是天河最早开发的板块之一，一手新房断供已久，二手基本上都是二十年楼龄以上的老旧小区，多数没有电梯，积压了很多置换人群。 所以东莞庄项目的推出，还是引起周边如华农、华工、省农科院等等工作的人群的关注。 东莞庄项目规划分三批次开发，包括11栋住宅、九年一贯制学校、幼儿园等，周边都是高校，项目不引入好学校应该不太行。 项目首推90-135㎡三至四房，定位刚需刚改为主，周边一手对比是汇景台，两者定位不同，无可比性。 一手项目应该会和越天和、珠江天郦作比较，其中越天和在售8-10万/㎡，珠江天郦吹风10万/㎡，预计东莞庄也会在10万/㎡左右。 4、中铁物流园项目保利今年重金拍下的项目，出自第四轮集中拍地，楼面价4.5万/㎡，冲上广州楼面价TOP8。 在这样的大市场之下，谨慎的保利依然选择重拳出击，可见地块的价值。 项目位于汇景新城南侧，靠近广园快速路，对面是穗莞深城际石牌站，但项目距离地铁较远，最近的地铁站是11号线华景站，直线距离约1.5km。 项目周边配套基本上是蹭汇景新城和华景新城两个大盘。 地块北侧为汇景高尔夫俱乐部和山顶公园，环境不错，但南侧可能会受到广园快速噪音的影响。 航拍图会更直观： △航拍by房天下 项目总建面约20万㎡，容积率2.93，地块面积不大，容积率比较中等，大概率会做高低配的设置，靠近广园做刚需刚改产品，靠近高尔夫场做低密的小洋房来实现溢价。 由于在天河，地段不错，而且楼面价较高，大概率定位保利天字系的产品。 从竞品来看，中铁物流园主要对标的是保利自家的项目汇景台、保利天汇与珠江天郦，其中和汇景台的距离更近。 考虑到汇景台的位置相对更好，而较保利天汇位置更靠近天河，假如中铁物流园真的做高低配的设置，则改善部分会对标汇景台价格，刚需刚改部分应该对标保利天汇。 5、育新街地块流拍过，后面又降价回炉重造的地块，地块没有说很好，也不算差。 马路对面是火炉山公园，周边配套一般，最近的地铁站是21号线天河智慧城，是步行走不到的距离，只能通过自驾接驳。 周边可以依靠智慧城的产业就业人群，但是一直嚷嚷的旧改一直没啥动静，未来变量嘛，会有点玄。 从航拍可以看到，周边的城市面貌的确比较一般，未来客户要不要买，还得看是什么产品和什么价格。

△航拍by房天下

育新路楼面价3.2万/㎡，配建不多，算下来成本不算太贵。

最近的一手竞品是保利天汇，在售7万/㎡，两个项目横向对比，育新街是刚不过的。 你说按楼面价的2倍卖6万/㎡？即使做80㎡的刚需三房，总价到了500万，要买一个盘不大、配套一般、没有地铁的项目，那还是买黄埔比较香。 假如卖5万/㎡，80㎡总价400万，或许就真的有人冲着天河的名头来买。最终看看这个项目出什么产品吧。 6、沥青搅拌厂地块沥青厂地块北面为执信中学天河校区，西北方位不远处为牛奶厂，项目周边暂无地铁规划，出行嘛，还是得自驾。 片区有吉山村的旧改，但是目前还没看到进度，可以说是非常慢了，假如和中铁物流园作对比，沥青厂地块的城市界面还是相对会好一点的。

△航拍by房天下

这块地还要做土地修复，嗯嗯，成交楼面价已经差不多4万/㎡了，成本不低，开发商定价会非常头疼。 毕竟隔壁珠江花城大盘配套，有规划地铁、有学校，低总价，才卖6万/㎡；牛奶厂核心，环境很好但是户型一般的合生缦云才卖7万/㎡。。

当然，沥青厂的位置要比珠江花城要更好，但拿着3.8万/㎡的地价，除非产品非常有特色，不然大概只能参考珠花定价。

好了，其他板块的分析，还会继续出，有什么不同意见，评论区见！

关键词： 中铁物流园 世纪金源 汇景新城